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安徽拆迁系列四:强拆之路峰回路转

分类: 案例展示 发布时间:2012-10-17 11:26 录入:集体土地征收网
安徽拆迁系列四:强拆之路峰回路转
 

【事实概要】

        2009年12月1日,作为安徽省马鞍山市招商引资重点项目,金鹰集团与马鞍山市花山区政府合作项目正式签约,照此合约,金鹰集团将斥资20亿元建设集高档百货、五星级酒店、休闲娱乐、甲级写字楼及高档住宅功能为一体的综合性、标志性建筑。这一新闻报道之后,整座城市似乎都因这一“天文数字”变得浅笑吟吟起来。

        2010年7月底,马鞍山市花山区住房建设委员会以“团结胡同西北角商业改造”为名,为“花山危旧房改造办公室”颁发了拆迁许可证。此时的城市仍然因那美好的发展愿景散发着炽热的欣喜情愫。然而,动迁后没多久,有一部分人则开始切身感受到新闻里提及的“城市的发展,居民的幸福”以及诸如此类的内容是相闻而不相及的,而李继龙(化名)和刘玉娇(化名)夫妻二人正是其中之一。

         李继龙(化名)和刘玉娇(化名)于2007年在花山区湖东二村购置了一处房产,并依法办理了《国有土地使用权证》、《房地产权证》、《房屋共有权证》。团结胡同西北角商业改造将李继龙于、刘玉娇夫妻二人的共有房产纳入了拆迁范围。2011年3月4日,马鞍山市花山区住房和城乡建设委员会在既没有入户实际勘测,也没有送达分户评估结果报告,更没有与李、刘二人进行拆迁补偿安置协商的情况下,即对李继龙做出了裁决调解答辩通知书。

         2011年3月15日,花山区住房与城乡建设委员会以“急湍甚箭,猛浪若奔”般不可思议的速度对李继龙做出了《房屋拆迁纠纷行政裁决书》。手握裁决书,李继龙与刘玉娇二人方才知道:①自己的房屋经马鞍山市首佳房地产评估咨询有限公司(以下简称:“首佳房产评估公司”)评估,市值为人民币283024元;②经裁决确认,对自己一户的补偿方案为产权调换,由马鞍山市花山区危旧房改造工作领导小组在原地提供一套建筑面积不小于原房屋建筑面积的住宅进行安置,安置房屋超面积部分房款按市场价结算。

         此裁决一出,对于李继龙与刘玉娇二人的震惊不亚于一道晴天霹雳,因为评估报告显示的“市场价”不但远远低于2011年当地的房地产市场价值,也低于他们2007年购买、装修房屋的费用。而所谓的原地回迁补差价则意味着他们还要为拆迁“买单”。

         错愕之余,文化程度较高的李继龙决定自学征地拆迁相关法律知识,为权利而斗争,遂于收到裁决书的当日奋笔疾书,写出了一份洋洋洒洒好几千字的行政复议申请书,并提交给有关部门。

         很快,半个月的时间一晃而过,在李继龙心里,“像针尖上一滴水滴在大海里,我的日子滴在时间的流里,没有声音,也没有影子。我不禁头涔涔而泪潸潸了。”于是,经过朋友推荐,李继龙于2011年4月1日委托了梁红丽律师与张志同律师全权代理其拆迁维权事宜。

【办案掠影】

         明确案情现状并细细研读案件材料后,身经百战的张、梁两位律师针对案件本身的特点理出维权关键点——颁发《拆迁许可证》和作出行政裁决的违法性,并基于房屋共有人存在这一基本事实引入另一原告——李继龙之妻刘玉娇,作为增加胜算的稳固保障,随即制定出又快又稳的“双保险”办案方略。

办案第一辑:开篇“亮剑”之《司法建议函》

         2011年4月2日,梁红丽律师和张志同律师便紧锣密鼓地展开了维权行动,分别向马鞍山市花山区人民政府、马鞍山市人民政府、马鞍山市建委、花山区建委、马鞍山市公安局等十多家相关行政机关发出《司法建议函》。辨法析理的《司法建议函》,分别从以下三项直接拆迁工作相关部门的痛处:①涉案用地项目从未依法进行“招拍挂”反而先行确定项目业主,违反关于国有土地出让的规定;②涉案项目核发《拆迁许可证》的具体行政行为违法;③花山区住房与城乡建设委员会在不具备裁决条件的情况下作出行政裁决违法。

         梁律师与张律师的捆绑式维权动作让马鞍山市政府部门颇有种“乱花渐入迷人眼”的感觉。正如李清照《如梦令》里描写的“争渡,争渡,惊起一片鸥鹭”,发生在马鞍山的拆迁故事平静的步调已然被打破,新的人物,新的情节……

办案第二辑:“双保险”之丈夫维权篇——裁决复议

         继司法建议函发出之后,梁红丽律师与张志同律师旋即针对李继龙先前提起的拆迁裁决行政复议进行了好一番查漏补缺,将材料中的内容杂乱、逻辑不清楚、重点不突出等问题一一毙掉,尔后以一份逻辑清晰、要点明确、事实清楚、理由充分的新复议申请书完美呈现,并再一次提交到马鞍山市建设委员会。

         维权之路素来漫漫且崎岖,就在梁、张两位律师最新提交复议申请没多久,早已不安的拆迁利益联盟体亦使出了“杀手锏”——花山区法院向李继龙作出《强制执行通知》!李继龙夫妇的心境顿时如履深渊……

办案第三辑:“双保险”之妻子维权篇——撤裁诉讼

         强拆情势紧急,只争朝夕。面对拆迁方的强拆“逼宫”,梁红丽律师、张志同律师亦不示弱,亮出了拆迁户一方的“王牌”——拆迁方没有充分调查房屋权属状况,自始至终都遗漏了刘玉娇这名房屋的共同所有权人。而这,正是拆迁方欲强制执行的拆迁裁决的“致命缺陷”:只以李继龙一人为裁决被申请人的裁决行为存在着主体错误的严重违法点,依法应予撤销。

        2011年的五一小长假结束之后,梁、张二位律师便以一纸诉状,以刘玉娇的名义将花山区住房与城乡建设委员会起诉至花山区人民法院,请求撤销被告对李继龙所做《房屋拆迁纠纷行政裁决书》。然而,中国“民告官”难之立案难的问题再次横空出现,花山区人民法院拒绝受理此案。不过,经验丰富的梁、张二律师很快便采取了应对措施——根据最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释的相关规定,果断选择再次向马鞍山市中级人民法院提起行政诉讼。同时,针对花山区人民法院的强制执行行为提起执行异议……

办案第四辑:尘埃落定,理想补偿终实现

         撤裁诉讼无疑“死磕”成功,强势拆迁方改走和谈路线。在谈判过程中,梁红丽、张志同两位律师将他们的专业性发挥的淋漓尽致,时而和拆迁方谈法律、讲专业,表达对维护当事人合法权益的信心和决心;时而融情于法,将当事人的困境和难处娓娓道来;时而甚至“换位到”政府的立场,从长远角度来分析提高至合理补偿、解决“僵局”对政府工作的现实而深远的意义……

         梁、张二位律师无碍辩才的完美展现,有如一只看不见的手,推动着谈判一轮复一轮地进行着,向着委托人期望的方向越来越近,越来越近。2011年5月底,拆迁双方终于达成一致意见,签订了补偿安置协议,约定由拆迁人对李继龙、刘玉娇夫妇安置一套价值二十多万的现房,并额外给予货币补偿约80万元,李继龙于刘玉娇夫妇则负有腾房搬迁义务。对于这一结果,李继龙、刘玉娇满心充满了欢喜,而梁红丽与张志同律师也因案件画上美丽句点而功成身退,奔向新的拆迁维权之旅……

【律师说法】

         中华神州大地上的大拆大建在近几年来已不再是个陌生的话题。而广为人们诟病的是,部分地方人民政府在商业拆迁活动中的积极冲锋陷阵。为了盲目追求“政绩”甚至是某些人的个人利益,而对老百姓的个人基本权益视若无睹,漠不关心。流于形式的“招拍挂”程序企图愚弄温顺善良的老百姓。拿本案来说,看似又一在中华大地启动的普遍拆迁项目中的普普通通的一个,其实暗藏玄机——早在2009年12月就与金鹰集团签约的花山区政府,在金鹰集团早已实际注入拆迁资金的情况下,时隔多半年才姗姗来迟地启动了一系列流于形式的“招拍挂”程序。终其目的只有一个:为金鹰集团的用地找路子。

         那么,作为相对弱势的被拆迁人应当如何维护自身合法权益?在笔者看来,可以概括为两个合法性判断和一个合理性判断。在一个具体的拆迁项目中,只要符合这“三合”,被拆迁人的合法权益即可界定为处于受保护状态。

         首先,被拆迁户要先判断该拆迁项目的合法性。主要从政府有关部门了解清楚该项目是公共利益项目还是房地产开发等商业项目(如商铺、住宅、写字楼等),可以向动迁部门要求出示相关的收回国有土地文件(涉及集体土地的应当提供征地批文,农用地转用文件)、立项文件、规划许可文件、国有土地批准文件等合法的用地手续。

         其次,被拆迁户要判断该拆迁项目的拆迁程序是否违法。对于国有土地上的房屋有关部门是否按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》的相关程序进行,对于集体土地上的房屋有关部门是否按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》、《国土资源听证规定》、《建设用地审查报批管理办法》等法律法规的相关程序进行。

         再次,被拆迁户要判断该拆迁补偿价格是否合理。一般来讲,拆迁补偿应按照市场比较法评估出补偿价格,保障不因拆迁而导致居住水平下降,而被拆迁房屋周边的商品房价格具有一定的参考意义。

         上述三方面,对于拆迁补偿是否合理这一点,被拆迁人还是相对容易作出判断的,然而涉及到拆迁项目的合法性及拆迁程序的合法性则需要通过信息公开、行政复议、行政诉讼手段才有可能获知,而这些并非是被拆迁人所容易做到的,如有经验丰富的专业拆迁维权律师提供帮助尽早制定周密稳妥的方案和策略,不仅省时省心,更能起到事半功倍的效果。

 

2012年4月笔 


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